Immobilier locatif : Choisir le bon emplacement

Difficile de trouver en France un investissement aussi rentable que l’immobilier locatif pour générer des revenus fonciers sûrs et sur le long terme. Cependant, il existe une et une seule condition que tout investisseur serait avisé de respecter pour bonifier le rendement de son investissement : le bon emplacement. En effet, une bonne adresse détermine le loyer de la location. D’une rue à l’autre, dans de grandes métropoles comme Lyon ou Paris, les prix de l’immobilier locatif peuvent passer du simple au triple.

Quels critères privilégier pour dénicher de bonnes adresses et rentabiliser l’investissement locatif ? Quelle stratégie de défiscalisation adopter au regard des dispositifs de la loi afin de bénéficier d’une substantielle réduction d’impôt ?

Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?

Investir dans un immobilier locatif consiste à acheter un logement, appartement ou maison, non pas pour y habiter ou en faire une résidence secondaire, mais dans l’intention de le mettre en location. Il serait cependant réducteur de limiter l’investissement à la mise en location d’habitation meublée ou non. L’immobilier locatif se retrouve également dans l’actionnariat au sein des sociétés civiles de participations immobilières (SCPI), l’achat de bureaux, de locaux de commerce et autres parkings.

Immobilier locatif : Pourquoi investir ?

Il faut d’abord réunir un certain nombre de conditions pour être un emprunteur crédible à l’immobilier locatif. Il doit avoir un salaire ou des revenus réguliers, un apport équivalent à 10% au moins du montant du prêt et un taux d’endettement inférieur à 33%. La bonne solvabilité est un atout pour l’emprunteur à l’immobilier locatif. Elle lui permet de négocier un meilleur taux de crédit auprès des banques.

Les raisons qui motivent les Français à investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses :

•       Générer des revenus réguliers et sur le long terme
•       Assurer un revenu complémentaire à la pension de retraite
•       Faire une plus-value à la revente de l’immobilier locatif
•       Acquérir un patrimoine foncier et laisser un héritage à ses enfants
•       Être en mesure de réinvestir éventuellement dans un autre immobilier locatif grâce à l’effet levier du crédit et ainsi démultiplier les sources de revenus.

Immobilier locatif : Choisir une ville en expansion et à fort potentiel

On ne soulignera jamais assez l’importance capitale d’une bonne localisation dans l’immobilier locatif. Elle justifie l’écart abyssal de loyers entre deux résidences F3 de même standing, l’un situé dans le 18ᵉ arrondissement de Paris et l’autre dans le 16ᵉ. L’immobilier étant le poste de dépense le plus cher, il est impératif de minimiser les risques de se tromper dans l’achat de l’immobilier locatif. Pour ce faire, il convient de se glisser dans la peau d’un locataire et ressentir ses besoins.

Commerces de proximité, transports en commun, écoles, usines, bassins d’emplois du tertiaire, usines, lycées, universités… ce sont là les atouts d’un immobilier locatif. A contrario, des facteurs comme la présence d’antennes relais ou une autoroute dans l’environnement immédiat peut être un facteur rédhibitoire pour la mise en valeur d’un immobilier locatif.

À Paris comme dans des villes comme Lyon, cette réalité de l’immobilier locatif est toujours la même. Il s’agit d’aiguiser son flair en investissement. Il permet de dénicher un logement dans une banlieue proche de toute commodité où la demande locative est forte. Ce flair permet d’éliminer la commune voisine du futur emplacement. Cette dernière suscite pourtant la même demande en immobilier locatif, mais elle souffre d’une réputation sulfureuse. En effet, l’insécurité et le trafic de drogue sont néfastes pour l’achat d’un immobilier locatif.

Immobilier locatif : De quoi va avoir besoin votre locataire ?

L’investisseur ne peut se passer d’une enquête minutieuse sur le terrain et d’une immersion dans les conditions de vie réelles du locataire. Objectif : prendre le pouls du quartier, discuter avec les habitants du quartier et passer au crible ce qui pourrait plaire ou déplaire au loueur dans les rues avoisinantes de l’immobilier locatif.

Les documents à transmettre au locataire

Remise et signature en deux exemplaires d’un contrat de location. Ce contrat est aussi accompagné de divers documents tels que :

• un Dossier de Diagnostic Technique : DDT
• L’état des Lieux d’entrée ;
• Une copie de la grille de vétusté si vous avez convenu, avec votre locataire, d’en appliquer une ;
• L’attestation d’assurance du locataire contre les risques locatifs
• Un extrait du règlement de copropriété
• Un inventaire du mobilier et des appareils électro ménagers dans le cas d’un contrat de location meublée.

La revente de l’immobilier locatif : Consulter les projets d’urbanisme à long terme de la mairie

En amont, l’investisseur a tout intérêt à se mettre au parfum des projets d’aménagement urbain de la commune et de ses environs. Il ne doit pas hésiter à bien se renseigner via Internet. Cela pourrait avoir une incidence dans un avenir proche ou lointain de son immobilier locatif. Ces précautions sont nécessaires pour rendre la location intéressante sur la durée et réduire au minimum la vacance du logement entre deux contrats de location. Malgré toutes ces précautions, il est possible de souscrire à une assurance sur l’immobilier locatif qui vous couvre en cas de perte de loyers.

Immobilier locatif : Bénéficier des crédits d’impôt

Lorsque le déficit de logements dans les grandes agglomérations coïncide avec l’urbanisation galopante, cela accentue la pénurie du logement locatif. Débordé, l’État n’a d’autre choix que d’encourager l’immobilier locatif privé afin de combler ce déficit. À travers une défiscalisation incitative, une batterie de dispositifs de lois a été promulgué. Ainsi, la loi Pinel stimule l’investissement des particuliers en faveur de l’achat de l’immobilier locatif neuf dans des zones de forte tension immobilière.

En échange d’un engagement d’une durée de location de 6, 9 ou 12 ans et un loyer plafonné, l’investisseur est récompensé d’une réduction fiscale sous réserve que les revenus du loueur n’atteignent pas un certain plafond. Cette ristourne peut s’élever à 12%, 18% ou 21% du prix de l’achat de l’immobilier locatif. La loi Denormandie s’appuie sur les mêmes avantages que la loi Pinel et concerne surtout l’achat de l’immobilier locatif dans le bâti ancien et rénové.

La loi Censi Bouvard fait bénéficier d’une réduction de l’ordre de 11 % du prix d’achat sous réserve que le montant n’excède pas 300 000 €. Les logements concernés sont des résidences meublées à vocation touristique ou un immobilier locatif à destination des étudiants ou des seniors. À travers la loi Malraux, l’État encourage les travaux de rénovation des immeubles anciens contre une réduction de 22 à 30 % du montant des travaux qui est plafonné à 400 000 €.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut dédié aux investisseurs privés de l’immobilier locatif meublé. Les LMNP se voient accorder une fiscalité très incitative. Ils devraient en principe être classés dans la catégorie des revenus fonciers. Grâce au statut LMNP, ils bénéficient du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui accorde une réduction de charges de l’ordre de 50 %.

Ces différents dispositifs sont censés dynamiser l’immobilier locatif et apporter une bouffée d’oxygène dans les zones de tension locative. Les investisseurs se voient accorder une substantielle réduction d’impôt selon un système de bonus-malus. La défiscalisation est proportionnelle au nombre d’années où l’immobilier locatif est mis à disposition des locataires. Elle va également de pair avec un prix locatif bas de l’immobilier locatif.